¿Existe una nueva burbuja inmobiliaria y cómo afrontarla?

con Peter Van Doren

Los precios de las viviendas en EE. UU. se dispararon en 2020, aumentando un 11,2 % en las principales áreas metropolitanas y un 12 % según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, según el índice de precios de viviendas Case-Shiller. Eso ha generado preocupaciones de que se ha formado una nueva burbuja inmobiliaria y amenaza con repetir la “Gran Recesión” de principios de la década de 2000.

Si una “burbuja de precios de la vivienda” se refiere a un período relativamente corto de precios de la vivienda que suben y luego vuelven a caer a una tendencia a largo plazo, es probable que se haya formado una burbuja durante el último año. Pero la burbuja en sí fue diferente y menos siniestra que la que se produjo a principios de siglo. Dicho esto, algo preocupante está sucediendo en el mercado inmobiliario de EE. UU. y el gobierno debería hacer algo al respecto.

El fuerte aumento de los precios de la vivienda en EE. UU. entre 1998 y 2006 fue impulsado por una mayor demanda de vivienda (o, más cuidadosamente, un desplazamiento hacia afuera en la curva de demanda) en las principales áreas metropolitanas costeras y en otros lugares, incluso cuando la construcción de viviendas alcanzó un nivel muy alto. Estas áreas tienen economías en auge, atrayendo a trabajadores que compran o alquilan viviendas en la ciudad y sus suburbios y suburbios exteriores. En ese momento, los mercados financieros (y sus reguladores) consideraban los instrumentos relacionados con las hipotecas (tomando prestado un adagio victoriano) “tan seguros como una casa”, alentándolos a financiar todas estas compras de viviendas. Los pequeños inversores se unen al frenesí de compra comprando una segunda (y adicional) casa, o “cambiando” o alquilando en un mercado caliente.

Cuando los precios de la gasolina se dispararon entre 2005 y 2008, los largos viajes diarios desde los suburbios y los suburbios exteriores se volvieron más costosos, lo que provocó dificultades financieras y la subsiguiente mora hipotecaria para los hogares. Las inversiones relacionadas con hipotecas se deterioraron, desencadenando la crisis financiera. La crisis se extendió a la economía en general, que se hundió en una recesión comercial debido al repentino enfriamiento del mercado inmobiliario y su impacto en las industrias relacionadas y la riqueza de los hogares, lo que condujo a la Gran Depresión.

Esta vez, hay al menos una diferencia importante: el aumento de los precios de las viviendas durante el último año ha sido impulsado en gran medida por la oferta. Los propietarios de viviendas están menos dispuestos a poner sus casas en el mercado debido a la pandemia de coronavirus, y la indulgencia ordenada por el gobierno ha reducido aún más la oferta de viviendas. Como informó The Wall Street Journal en enero, la cantidad de viviendas en venta en noviembre de 2020 disminuyó un 22% con respecto al año anterior. Esta reducción en la oferta interrumpe la “agitación” normal del mercado inmobiliario a medida que los hogares se expanden y buscan casas más grandes, y luego reducen su tamaño y buscan casas más pequeñas.

(Observamos que ha habido evidencia reciente de que los nuevos trabajadores de teletrabajo están huyendo de áreas densamente pobladas debido a la pandemia, y la demanda de viviendas en áreas suburbanas y suburbanas está aumentando. Veremos si esta emigración persiste a largo plazo, y si Afecta los precios generales de la vivienda o simplemente aumenta los precios suburbanos y suburbanos en relación con los precios de la ciudad).

Las restricciones de suministro deberían disminuir a medida que más estadounidenses se vacunen contra el coronavirus y el país se acerque a la inmunidad colectiva. Una vez que la pandemia disminuya, la rotación reprimida y las ejecuciones hipotecarias retrasadas podrían resultar en una avalancha de viviendas que inundan el mercado junto con la caída de los precios de las viviendas. La burbuja del año pasado no debería ser demasiado difícil.

Dicho esto, el mercado inmobiliario de EE. UU. no está funcionando bien. El aumento de precios durante el año pasado es solo la punta de una larga serie de ganancias desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2012. El hecho de que el aumento se remonta a 1998 sugiere que el aumento de precios de 1998-2006 no fue una burbuja, sino que la depresión de 2006-2012 fue una breve desviación de la tendencia.

El aumento de los precios de la vivienda perjudicó a los compradores de vivienda (especialmente a los jóvenes profesionales y los nuevos hogares), tanto porque aumentaron las hipotecas (aunque las bajas tasas de interés en los últimos años han mantenido los pagos mensuales más bajos de lo que serían de otro modo) como porque disminuyeron. Vivienda más adecuada para las necesidades especiales de los familia. Esto necesita cambiar.

La caída de las tasas de interés a largo plazo es una de las razones por las que los precios de las viviendas han aumentado, junto con los precios de otros activos. Otro factor, algo que el gobierno puede abordar, son las muchas políticas contra la vivienda que implementa actualmente, desde requisitos de zonificación restrictiva y “crecimiento inteligente”, hasta aranceles sobre materiales de construcción que han disparado los precios de la madera, el metal y los electrodomésticos, hasta la reducción de la inmigración. Restricciones a la mano de obra en la construcción. Afortunadamente, los gobiernos pueden revertir estas políticas anti-vivienda sin aumentar el gasto público, correr riesgos o imponer regulaciones más onerosas. Esto no solo generará más unidades de vivienda, sino que también aumentará la oferta de viviendas existentes para la venta y ejercerá una presión a la baja sobre los precios generales de la vivienda.

Tales reformas no deberían conducir a un colapso repentino de los precios de la vivienda. El tiempo que lleva construir una casa, sin mencionar el interminable proceso de permisos e inspección, facilitará el flujo de nuevas viviendas. Se espera que haya una disminución moderada a largo plazo en los precios de la vivienda, lo que hará que los precios de la vivienda vuelvan a la tendencia anterior a 1998. Pero incluso si los precios de las viviendas se estancaran o redujeran su aumento, les daría a muchos hogares estadounidenses un descanso muy necesario.

Peter Van Doren y Thomas A. Firey son miembros principales del Cato Institute y editor y editor ejecutivo, respectivamente, de la publicación de políticas de Cato, Regulation.

Toda la información expuesta en este articulo es solo de carácter informativo, esta compuesto por una recopilación de información de internet. No necesariamente esta actualizada o debe ser tomada como una fuente

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