San Francisco prohíbe viviendas asequibles

‘San Francisco prohíbe la vivienda asequible’ es la conclusión en vivo de una hermosa publicación Vadim Graboy (enlace a twitter).

El artículo se titula “El 54 % de las viviendas de San Francisco se encuentran en edificios construidos ilegalmente en la actualidad”, con un gráfico interactivo de dichas viviendas.

O, dicho de otro modo, “Para cumplir con las normas de hoy [zoning] Por ley, se deben demoler 130.748 viviendas y desalojar a unas 310.000 personas. “

La última estadística es interesante, pero en realidad subestima enormemente el daño de las leyes de zonificación de San Francisco (¡y Palo Alto!). La única razón por la que las casas son actualmente ilegales es porque fueron construidas bajo leyes de zonificación ligeramente menos restrictivas. Esta es una medida de cuánto se ha vuelto más estricta la ley de zonificación con el tiempo. No mide la gran cantidad de casas y apartamentos que nunca se construyeron.

Ahora, cómo San Francisco, que es la zona cero para la gobernabilidad progresista y una ciudad donde los políticos no pueden levantarse por la mañana ni firmar un permiso para construir nada sin decir “vivienda asequible” unas 10 veces, en realidad está “prohibiendo viviendas asequibles”. vivienda”? ¿alojamiento? ”

Si su objetivo es hacer que la vivienda sea lo más cara posible, el mejor enfoque es exigir mucho terreno por hogar, ya que el suelo urbano es muy caro. San Francisco hace esto de varias maneras, pero decidí centrarme en 3 de ellas:

Tamaño mínimo del lote: San Francisco requiere que el lote tenga al menos 2500 pies cuadrados (o 4000 pies cuadrados en algunos casos) para poder construir una casa en él. Dado que se puede construir una casa unifamiliar decente en un lote de 500 pies cuadrados, y se puede construir una casa unifamiliar muy bonita en un lote de 1,200 pies cuadrados, el requisito de tamaño mínimo del lote reduce en gran medida lo que se puede construir en San Francisco Cantidad y subió el precio por vivienda. Hoy es ilegal construir 65.974 viviendas porque los terrenos son muy pequeños.

Límites de densidad: San Francisco tiene límites de densidad claros, que van desde la prohibición total de condominios (en el 76 % de la ciudad) hasta un tamaño mínimo de lote por condominio (en casi todas partes). La única razón de estas restricciones es hacer que la vivienda sea más escasa y, por lo tanto, más cara. San Francisco limita la densidad de muchas otras maneras, como la relación de superficie construida, los requisitos de separación, etc., pero para simplificar, solo he mirado el tamaño mínimo de lote por apartamento para este mapa. Es ilegal construir 69.499 viviendas hoy debido a las restricciones de densidad.

Restricciones de altura: cuando el terreno se vuelve caro, los desarrolladores aún pueden construir casas baratas construyendo varios apartamentos en el mismo terreno. Pagar solo una fracción del costo del terreno por condominio puede hacer que los condominios sean significativamente más baratos que las viviendas unifamiliares. Cuanto más alto es el edificio de apartamentos, menos significativo es el costo del terreno, por lo que San Francisco ha limitado estos ahorros limitando la altura de los nuevos edificios a 40 pies en gran parte de la ciudad. La construcción de 9.066 viviendas es ilegal hoy en día debido a las restricciones de altura.

Cada vez que San Francisco instituya nuevas restricciones, las casas existentes se mantendrán en lugar de demolerse. De ahí es de donde vienen todas estas “viviendas ilegales construidas hoy”.

También es por eso que gran parte de San Francisco tiene viviendas antiguas. Muchas casas se construyeron a bajo costo en épocas anteriores y no satisfacen las necesidades actuales. Si la casa tiene derechos adquiridos, puede “remodelarla” dentro de los límites existentes, pero nunca puede derribarla y construir algo que se ajuste a la realidad actual.

Graboys preguntó

¿Cómo puede decir que San Francisco prohibió deliberadamente la vivienda asequible? ¡Todos sus líderes siguen hablando de construir viviendas más asequibles!

y sacar conclusiones

Lamento interrumpirte, pero los políticos mienten.

Creo que una visión más matizada tiene una mejor capacidad para explicar el comportamiento. A los políticos les gustan las viviendas nuevas construidas por el gobierno o controladas por el gobierno que están marcadas como “asequibles” y racionadas por los políticos. Simplemente no les gustan los “desarrolladores”, personas en el negocio de construir casas, construir casas y venderlas sin saludar a los políticos. después:

Me di cuenta de un edificio construido el año pasado que, según usted, era ilegal construir. ¿Cómo puede ser esto?

Los desarrolladores bien conectados pueden solicitar permisos de uso condicional para obtener exenciones de la ley de zonificación para cada proyecto. Las ciudades no necesitan una razón consistente para otorgar o denegar estos permisos, por lo que es una manera fácil para que los políticos ofrezcan ofertas especiales a desarrolladores amistosos.

Escuché de un amigo que conocía al desarrollador de Nueva York que durante el proceso se negociaron unidades “asequibles” en nuevos condominios.

Además, los políticos en las democracias son sensibles a las demandas de sus partidarios, sin importar cuán incoherentes sean sus demandas. Hable con los votantes en San Francisco. Quieren algunas viviendas “asequibles” ordenadas por el gobierno con señales de virtud, pequeños museos para los pobres, pero definitivamente no quieren viviendas de este tipo en sus vecindarios. En mi comunidad, las personas que tienen un letrero BLM / no hat here en su patio delantero tampoco tienen un letrero de nuevo desarrollo y se presentan en las reuniones del consejo de la ciudad para asegurarse de que no se esté construyendo nada.

Una publicación separada documenta “la construcción de edificios de apartamentos es ilegal en el 76% de San Francisco” con otro gráfico encantador.

¿Por qué? Ofertas Graboys

Estos edificios… solo se volvieron ilegales debido a las regulaciones aprobadas en San Francisco llamadas leyes de zonificación que limitaban la densidad de viviendas en ciertas áreas, originalmente para mantener a las minorías pobres fuera de los vecindarios blancos.

… Dado que las minorías son más pobres que los blancos, y las viviendas densas, como los apartamentos, suelen ser más baratas que las viviendas unifamiliares, el objetivo es prohibir las viviendas que las minorías pobres pueden pagar.

Hoy en día, muchas personas sin motivos racistas aparentes apoyan las leyes de zonificación porque les gusta el statu quo, a pesar de que el statu quo prohíbe la construcción de viviendas asequibles en gran parte de la ciudad…

…aunque intención Las leyes de zonificación no son racistas, las suyas Influencia Tiene influencia racista. La población negra de San Francisco ha disminuido del 13 por ciento en la década de 1970 al 5,5 por ciento en la actualidad. Por el contrario, Houston sin zonificar agregó 100,000 residentes negros de 2010 a 2015, y los negros ahora representan el 23 por ciento de la población de Houston.

Esto es un poco superficial. Si bien creo que es útil recordarles a nuestros amigos progresistas que a medida que se enfocan en el preocupante pasado racial de las instituciones estadounidenses, tal vez deberían enfocarse en el preocupante pasado y las consecuencias no deseadas de las instituciones que apoyan (a continuación: los sindicatos). También creo que deberíamos todos dan un paso atrás de la cacería de brujas actual “eres racista”.

También es posible que se permita más construcción en San Francisco que no crearía directamente nuevas viviendas “asequibles” hoy. Creará viviendas asequibles a través del efecto de la silla musical: hermosos condominios nuevos y se construirán condominios para los amantes de la tecnología, “asequibles” porque solo cuestan $ 1 millón en lugar de $ 3 millones. Liberarán el stock de viviendas existentes, que luego se volverán asequibles para las personas de ingresos medios.

Cuando se introdujo la zonificación, tenían una miríada de motivaciones. Cualquiera que compre una casa nueva sabe que los vecindarios, como los que dejaron, pueden entrar en decadencia. Sí, quieren dejar fuera a los negros, pero principalmente quieren dejar fuera a los pobres, a los asiáticos y a los blancos de bajos ingresos (las uvas de la ira), etc. Este deseo básico conlleva matices de racismo irreflexivo en ese momento, pero creo que podría ser un punto retórico interesante decir que el racismo contra los negros fue el único motivo, pero no creo que sea una lectura útil de la historia.

Irónicamente, las leyes que excluyen a los pobres ahora excluyen a los jóvenes ricos de la tecnología y evitan que las mismas comunidades se enriquezcan para tener un mejor acceso a los servicios comerciales y fiscales. Irónicamente, eso es exactamente lo que muchas personas en San Francisco quieren en este momento. No quieren 300.000 nuevos residentes. Las leyes de zonificación son una herramienta útil contra la gentrificación porque se oponen a la invasión de minorías de bajos ingresos en apuros.

Todo esto puede ser discutible y pueden obtener su deseo como dice HL Mencken, tanto bueno como difícil.

renovar:

“Bueno, no querrías que alguien construyera un apartamento de 100 pisos al lado tuyo, ¿verdad?” No, no lo haría. Por supuesto, como siempre, este es un ejemplo extremo. Los barrios cambian lentamente. Incluso en Houston, nadie está construyendo un apartamento de 100 pisos en medio de un complejo residencial.

Pero tomémoslo en serio. Hay una externalidad. ¿Cómo lidiamos con las externalidades? (preguntas de prueba).

propiedad. (respuesta del cuestionario). Por ejemplo, como medida de transición, cada vivienda podría tener un título transferible que imponga las restricciones de zonificación actuales a las viviendas inmediatamente adyacentes. Luego, por supuesto, puede construir un edificio de apartamentos, pero primero debe comprar los derechos de construcción a sus vecinos. ¿Qué pasa si dicen que no? Luego constrúyalo donde otros venderán los derechos.

Tal vez incluso mejor, a cada propietario se le podría otorgar el derecho a las leyes de zonificación basura en su propiedad, pero cualquiera, incluidas las casas vecinas, podría comprar ese derecho. Ahora, si no quiere comprar un apartamento al final de la calle, puede poner su dinero donde está su boca en lugar de comprar una casa entera como lo está haciendo ahora. Según Coase, no importa quién obtenga la asignación correcta.

Toda la información expuesta en este articulo es solo de carácter informativo, esta compuesto por una recopilación de información de internet. No necesariamente esta actualizada o debe ser tomada como una fuente

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